Om de flesta hemförsäljare var ärliga med sig själva, skulle de inse att de inte skulle vara uppdragna att välja ett noteringspris, eftersom de helt uppriktigt sagt inte är i fastighetsbranschen. Å andra sidan, vem bättre än att välja ett listpris än hemförsäljare för att de trots allt äger den fastigheten och har en andel i sitt värde. Ägare, äga ett hem och uppnå sitt värde på den öppna marknaden är i allmänhet två helt motsatta fakta.
Vad som komplicerar situationen är ännu mer att många hemmamarknadsförsäljare väljer ett listagent baserat på agenten som föreslår det högsta listpriset, som om agenten har magiska krafter att sälja hemmet för mer pengar än agenten som föreslår en rimligt listpris. Säljare inser ofta inte att listpriset, när allt annat är borttaget, är ganska oväsentligt och oväsentligt. Listpriset är viktigt endast i den utsträckning det kan dra eller avvisa en potentiell hemköpare. Det är försäljningspriset och det efterföljande värderade värdet som bär större vikt.
Misstag # 1: Att basera ett försäljningspris på hur mycket en säljare vill ha eller behöver
Några månader tillbaka, när man avslutade en presentation med FaceTime, frågade en säljare varför jag inte bryde mig om hur mycket de ville ha. De sa att varje annan agent de hade intervjuat frågade dem den frågan, och det gjorde jag inte. De var förvirrade.
Jag svarade ärligt: "Det spelar ingen roll hur mycket du vill ha." Jag kunde säga av utseendet i deras ögon att jag hade förlorat någon kant jag kunde ha haft på att få noteringen. Vilket var bra. De lyssnade inte.
Det spelar ingen roll hur mycket en säljare tror att han eller hon behöver för hemmet eftersom försäljningspriserna inte är baserade på säljares behov eller önskemål.
Säljare antingen överensstämmer med marknaden eller de säljer inte ett hem . Marknadsvärdet dikteras av hur mycket köparen är villig att betala och om köparen är beroende av finansiering för att slutföra försäljningen, hur mycket bedömaren anser att hemmet är värt. Vilka agenter hoppas på eller säljarna vill ha ingen skillnad i den verkliga världen.
Misstag # 2: Basera ett försäljningspris på ditt grannas noterade pris
Folk tenderar att komma ihåg försäljningspriset för ett hem när det ursprungligen noterades mer än försäljningspriset vid stängning. Tecknet går på gården, fingrarna flyger till tangentbordet, och det finns din granne hemma online i all sin ära prissatt långt bortom allt du någonsin hoppats kunna ta emot. Priset hemmet är dock listat på och det pris som det så småningom säljer kan vara väldigt annorlunda.
På en stark säljare marknad kan hemmet sälja över listpriset. På en köpare bör bostaden sälja under marknadsvärdet. Det finns också villkoret för hemmet att överväga, dess uppgraderingar eller bristen på det, brister som upptäckts under en hemkontroll - allt som kan påverka det slutliga försäljningspriset.
Obs! Den enda typen av jämförbar försäljning som är signifikant är ett sålt hem av samma storlek, konfiguration, skick och plats.
Och en bedömare brukar använda minst tre jämförbara försäljningar och föredra sex. En granne kan lista ett hem för en gazillion dollar och, om så är fallet, det har ingen betydelse för verkligt värde.
Misstag # 3: Basera ett försäljningspris på genomsnittliga kvadratfotkostnader
I vissa delar av landet är enskilda bostäder mer önskvärda än två- till tre våningar hem och även om kvadratmeterbilden av dessa bostäder skulle kunna vara identiska kan en enstaka bostad sälja vid en högre kvadratfot kostnad .
Vidare skulle ett mindre hem normalt ha en högre kostnad per kvadratmeter än ett större hem. Om alla bostäder i ditt grannskap är två våningar och säljer med en genomsnittlig kostnad per kvadratmeter, kanske du kan bedöma ett värde baserat på genomsnittliga kvadratfotkostnader, men sannolikheten är att bostäderna varierar. Kvadratfotvärden är i allmänhet en ledig riktlinje.
Hur fastighetsmäklare beräkna ett noterat pris för säljare
Ibland kommer fastighetsmäklare att fråga hur mycket andra agenter har föreslagit, och då kommer agenten att bumpa upp priset som ett mer attraktivt alternativ till säljaren. Välj inte en agent baserat på det högsta försäljningspriset. Välj en agent baserat på integritet, kunskap, erfarenhet och förmåga att sälja ditt hem utan mycket drama.
Agenter kan ge dig en rad försäljningspriser:
- Priset hemmet bör listas för på marknaden.
- Försäljningspriset som en köpare kommer att erbjuda.
- Priset som en bedömare kommer att använda och som en bank kommer att låna ut.
Det viktiga är att fastställa ett pris som kommer att locka en köpare för att se ditt hem personligen, vilket inte nödvändigtvis är det pris som det kommer att sälja. Att välja rätt försäljningspris bör baseras på jämförbar försäljning, marknadsrörelse, och inget annat betyder något.
Om marknaden inte uppfyller säljarens förväntningar kan en säljare vilja vänta tills marknaden faller i linje.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.