Grunderna för Hybridlån
Hybridlån finns i olika former, och de är mest populära för bostadslån.
De är en "hybrid" (eller blandning) av fastränta lån och justerbara räntor (ARM) - så får du några av fördelarna med varje typ av lån.
Fasta lån är förutsägbara : Du vet vad din ränta kommer att vara för lånets livstid, och du vet alltid vad dina månatliga betalningar kommer att bli. Ett hybridlån ger den stabiliteten i upp till 10 år innan anpassningarna börjar.
Justerbara lån börjar vanligen med lägre räntesatser och lägre priser resulterar i en lägre månadsbetalning. Om räntorna stiger , kan dina månatliga betalningar öka, vilket är problematiskt om du inte har kassaflödet för att täcka högre betalningar.
När de arbetar bäst
Den lägre starträntan kommer med viss risk. Men hybrider kan vara meningsfulla i rätt situation.
Kortslutare: Om du planerar att flytta eller refinansiera inom några år kan du utnyttja en lägre kurs innan justeringar börjar.
Men om planerna förändras och du håller lånet, kan strategin komma tillbaka.
Förutbetalningar: Du kan minska din risk genom att göra betydande ytterligare betalningar -över och bortom din obligatoriska månadsbetalning. Om du betalar ner din lånebalans tillräckligt snabbt kan du eventuellt kompensera för högre skattesatser och undvika en stor betalningschock.
Låga priser: Om priserna stannar eller flyttas lägre, kommer du att dra nytta av den lägre starträntan på lång sikt. Men att förutsäga framtiden är svårt, så gör en reservplan om fallet stiger.
Hur de arbetar
Hybridlån börjar med en ränta som är lägre än en standard 30-årig fastränta, men räntan kan förändras efter flera år. Långivare begränsar vanligtvis hur mycket din kurs förändras årligen och under lånets livslängd, vilket ger ett visst skydd om räntorna stiger dramatiskt.
Exempel: Antag ett lån på $ 200.000.
- En 30-årig fast ränta med en ränta på 4,25 procent kommer att få en månadsbetalning på $ 983,88 (lära dig hur du beräknar månatliga betalningar eller använd ett kalkylblad för att göra det). Den månatliga betalningen ändras inte.
- En 5/1 ARM med en ränta på 3,4 procent börjar med en månadsbetalning på $ 886,96-en besparing på 96,92 dollar per månad. Efter fem år kan räntan och månadsbetalningen öka eller minska.
Fast period: En hybrid ARM använder vanligtvis en fast ränta i en period av tre, fem, sju eller tio år. Under den tiden förblir din initialränta och månadsbetalningar densamma. När du undersöker hybridlån anger det första nummeret hur länge den fasta perioden varar.
Med hjälp av den 5/1 ARM som beskrivs ovan är hastigheten densamma de första fem åren. En 10/1 hybridlån skulle hålla den ursprungliga kursen i tio år.
Justeringsperiod: Efter det att den löpande perioden slutar kan räntan förändras, och det andra numret i lånets namn berättar hur ofta det händer. En 5/1 ARM kan justera varje (ett) år för lånets återstående livslängd.
Månadsbetalningar: Om räntan ändras ändras din månadsbetalning. Lånbetalningar beräknas betala dina skuld- och täckningsräntor-över det återstående lånets livslängd . Högre räntor kräver högre månatliga betalningar, och det är vanligtvis en ovälkommen överraskning för låntagarna. Men priserna kan också falla.
Hur ändras priserna?
Två viktiga faktorer påverkar din ränta. Din långivare börjar med en indexränta och lägger sedan till en spridning.
Index: Benchmarks och räntor i den bredare ekonomin påverkar din justerbara kurs. Hybridlån är kopplade till ett index, vilket ger upphov till din kurs. Till exempel kan ditt lån använda London Interbank Offered Rate (LIBOR) som index. När den kursen flyttas upp och ner kan ditt låns ränta gå vidare med det.
Spread: Långivare lägger till ett belopp som kallas "spread" eller "margin" för att komma fram till din slutliga räntesats. Denna extra ränteavgift ger ytterligare ersättning till långivare.
Exempel: Antag att du har ett hybridlån som är under justeringsperioden. 1-årig LIBOR är för närvarande 2 procent. Spridningen på ditt lån är 2,25 procent. Ditt låns ränta kommer att anpassas till 4,25 procent (2 procent plus 2,25 procent).
Betygsätt caps: De flesta hybridlån begränsas eller "cap" hur mycket räntorna kan förändras. Dessa kepsar minskar risken för låntagare genom att förhindra obegränsade räntehöjningar.
- Initial caps begränsar hur mycket din ränta kan förändras vid din första justering när du har avslutat den fasta perioden. Till exempel, om indexet rör sig med 3 procent men du har en 2 procent initial cap, skulle din kurs bara flytta 2 procent.
- Periodiska kepsar begränsar hur mycket kursen ändras vid varje justeringsmöjlighet. Till exempel kan kursen inte överstiga 2 procent varje år.
- Lifetime caps ställer maximala gränser för de totala justeringarna under lånets livslängd. Om räntorna stiger för att slå den kepsen efter bara några justeringar kommer priserna inte att öka längre framåt.
Hybridlån är tillgängliga från konventionella långivare, och du kan också använda offentliga program som FHA och VA lån för att göra kvalificeringen enklare. Offentliga lån kan vara bäst om du planerar att göra en liten betalning eller om du har problem i din kredithistoria, men ignorerar inte konventiella lån.
Om din kredit behöver öka, kan du dra nytta av relativt låga priser under de första åren av ett hybridlån, och dina betalningar på gång ska bidra till att förbättra din kredit . Att kvalificera sig för en bättre ränta på vägen garanteras dock aldrig, särskilt om räntorna stiger kraftigt.