Hur Cash-Out-refinansiering fungerar
En utbetalningsfinansiering sker när du ersätter ett befintligt bostadslån genom att refinansiera med ett nytt, större lån.
Genom att låna mer än vad du för närvarande är skyldig, ger långivaren pengar som du kan använda för allt du vill ha. I de flesta fall kommer "kontanter" i form av en check eller banköverföring till ditt bankkonto .
Hur man använder pengarna
Du kan använda intäkterna från ditt lån som du vill. Men risken och kostnaderna kan inte ignoreras. Det är viktigt att använda utbetalningsfinansiering för saker som förbättrar din ekonomi och din förmåga att återbetala lånet . Några vanliga användningsområden för refinansiering är:
- Hemförbättringar: Det är logiskt att använda bostadsrättighet för husprojekt. Strategiska förbättringar som ökar ditt hem marknadsvärde kommer att öka till ditt eget kapital, vilket gör det lättare att få tillbaka din investering när du säljer ditt hem. Det är bäst att använda medel för "säkra" projekt som framtida köpare - inte bara dig och din familj - kommer att värdera.
- Utbildningskostnader: Vissa utbildningsprogram kan hjälpa dig att hitta stadigt arbete och tjäna mer inkomst. Om du är övertygad om att en ny examen eller studieperiod kommer att gynna dig, kan du ta emot pengar ut ur ditt hem.
- Affärsföretag: Det är frestande att använda eget kapital för att starta ett företag, och det har gjorts med framgång, men det är också riskabelt. Med den höga andelen företag som misslyckas måste du utvärdera hur du ska betala tillbaka lånet och hur din familj kan påverkas om ditt företag inte tar med intäkter. Med detta sagt kan bostadslån vara billigare än kreditkort, och om du kan absorbera förluster kan det vara ett bra alternativ att ta ut pengar ut ur ditt hem. Dessutom kan banker kräva att du använder ditt hem för en personlig garanti för att få ett företagslån ändå.
- Skuldkonsolidering? Att betala högränta kreditkort är meningsfullt intuitivt, men när du gör det lägger du till en risk som tidigare inte existerade. Kreditkort är osäkra lån och långivare har ingen rätt att ta hem om du inte betalar tillbaka (allt de kan göra är att skada din kredit och försöka samla in pengar ). När du sätter den skulden på ett hypotekslån, är ditt hus rättvist om du misslyckas med att betala av det.
Även om användningarna ovan är populära är de inte alltid det bästa valet. Andra typer av lån kan vara bättre passade, och vi kommer att undersöka dem nedan. Men för det första, några fördelar och nackdelar att sätta dessa alternativ i kontext.
Fördelar och nackdel med kontantutbetalning
Det är lätt att förstå varför utbetalning är tilltalande. När du kan förbättra ditt befintliga lån med en lägre ränta än vad du redan har-plus åstadkomma ett mål-det är frestande att gå efter det.
Fördelar med att tappa eget kapital är:
- Större lån: Kapitalet i ditt hem kan uppgå till tiotals (eller hundratals) tusentals dollar, så det är en lätt väg till en stor summa pengar.
- Relativt låga räntor: Eftersom ditt hem säkrar lånet har du relativt låga räntor (jämfört med kreditkort och personliga lån).
- Potentiella skatteförmåner: Skatteförmånerna är inte lika generösa som de brukade vara. Men om du använder medel för "betydande förbättringar" till ditt hem, kan du få en skatteavbrott som effektivt minskar kostnaden för ditt lån. Fråga din revisor för detaljer.
- Lång återbetalningsperiod: Genom att ersätta ditt befintliga inteckning med ett helt nytt 30-årigt eller 15-årigt lån kan du utöka dina betalningar. Men det kommer till en kostnad.
Nackdelar med utbetalning inkluderar:
- Räntekostnader: Du startar klockan på alla dina bostadsskulder, så du ökar dina livsräntekostnader (låna mer gör det också). För att se hur detta påverkar dig, kolla avskrivningstabeller på ditt befintliga lån och det nya lånet. Vägen kring detta är att använda en andra inteckning istället.
- Risk för avskärmning: Om du inte kan betala tillbaka ditt lån kan du förlora ditt hem . Osäkra lån är betydligt mindre riskfyllda.
- Stängningskostnader: Hypotekslån kräver väsentliga kostnader för stängning av kostnaderna. Du betalar alltid dessa kostnader om du rullar dem i din lånebalans, skriver en check eller tar en högre skattesats . För att stänga ditt lån spenderar du mellan flera hundra och flera tusen dollar, och du måste lägga till det beloppet till vad du spenderar pengar på.
Alternativa sätt att tjäna pengar
Refinansiering av ditt lån är ett stort steg. Om du föredrar att ta mindre drastiska åtgärder har du flera alternativ.
Personliga lån: Du kan undvika att lägga till din hemrelaterade skuld genom att använda osäkra lån såsom signaturlån från banker, kreditföreningar och online långivare . Om du har bra kredit kan du till och med kunna finansiera små projekt med kampanjkampanjerbjudanden - bara betala skulden innan de toxiska dubbelsiffriga priserna sparkar in.
Andra hypotekslån: Istället för att ersätta ditt befintliga bostadslån kan du lägga till ett eget kapitallån eller en kreditkredit (HELOC) för att låna mot ditt hem. Det här tillvägagångssättet låter dig låta ditt befintliga lån vara orörd, så din ränta, avskrivningsplan och månadsbetalning förblir densamma. En andra inteckning kan komma med en rörlig ränta , men när du betalar av det kommer du tillbaka där du är idag som om du aldrig lånat.
Specialiserade lån: Beroende på varför du vill låna, kan en viss typ av lån vara ett bättre alternativ än att ta ut pengar ur ditt hem. Till exempel:
- Studielån är utformade för utbildningsbehov och federala lån har låntagarvänliga funktioner .
- Småföretagslån kan vara tillgängliga med stöd från US Small Business Administration (SBA), vilket resulterar i relativt låga räntor.
Reverse mortgages: Husägare över 62 år kan ta pensionsinkomst eller engångsbetalningar genom att använda en omvänd hypotekslån . Du behöver inte göra månatliga betalningar, men du måste sälja huset eller betala av lånet när den sista låntagaren flyttar ut ur hemmet.
Kommer godkännas
Eget kapital: Med hjälp av ett utbetalningsfinansieringslån kommer ditt eget kapital att minska, så du behöver tillräckligt med kapital i ditt hem för att kvalificera dig. Med andra ord måste ditt hem vara värt mer än vad du är skyldig på din inteckning. De flesta långivare är tveksamma att låna mer än 80 procent av ditt hem marknadsvärde, men statligt stödda program som VA och FHA låter dig låna mer. Kom bara ihåg att ju mer du lånar desto mer ökar risken och lånekostnaden.
Inkomster: Långivare måste verifiera att du har tillräckligt med pengar för att ha råd med de nya månatliga betalningarna på ditt lån. Dessa betalningar kan öka när du lånar mer, så kolla dina skuldförhållanden för att se om du kommer att vara i rätt intervall.
Kredit: Som med alla bostadslån är dina kreditpoäng viktiga. Med låga poäng och senaste negativ i din kredithistorik kommer du sluta betala högre räntor, vilket kan förändra kostnaderna dramatiskt.
När du tar ut pengar vid refinansiering, istället för att helt enkelt refinansiera med samma balans tar långivare större risk. Som ett resultat är det lite svårare att kvalificera, och kostnaderna tenderar att vara högre för dessa lån.