Läs detta innan du får en justerbar räntesats
Varje långivare bestämmer hur många poäng den lägger till indexfrekvensen. Det är vanligtvis flera procentenheter. Till exempel, om Libor-räntan är 0,5 procent, kan ARM-räntan var som helst från 2,5 procent till 3,5 procent.
De flesta långivare kommer att hålla kursen vid den annonserade kursen under en viss period. Då stiger kursen med jämna mellanrum. Detta är känt som en återställning. Det beror på villkoren för lånet. Det kan ske månatligt, kvartalsvis, årligen, vart tredje år eller fem år, beroende på vilken typ av lån du får. Du måste noggrant läsa det lilla trycket för att avgöra om du kommer att kunna betala den högre räntesatsen.
Efter återställningen ökar kursen som Libor gör. Det innebär att betalningen av pengarna plötsligt kan höjas efter den första femårsperioden är uppe. Om Libor steg till 2,5 procent under den tiden kommer din nya ränta att stiga till 4,5 procent eller 5,0 procent. Den historiska Libor-räntan visar att Libor ökade under 2006 och 2007. Det utlöste många hypotekslån som ledde till subprime-hypokrisen .
Det betyder att du måste vara uppmärksam på förändringar i den matade fondens ränta och kortfristiga statsskuldkortsräntor.
Det beror på att Libor vanligtvis ändras i lås med det. Treasuryavkastningen stiger när efterfrågan på obligationerna sjunker.
Pros
Fördelen med justerbar räntesats är att räntan är lägre än för fastränteslån . Dessa priser är knutna till den 10-åriga statsobligationen . Det betyder att du kan köpa ett större hus för mindre.
Det är särskilt attraktivt för första gången homebuyers och andra med måttliga inkomster.
Nackdelar
Den stora nackdelen är att din månatliga betalning kan höjas om räntorna stiger. Många människor är förvånade när räntan återställs, trots att den är i kontraktet. Om din inkomst inte har gått upp kan du inte längre ha råd med ditt hem och kan förlora det.
Justerbar räntesats blev populär under 2004. Det var då Federal Reserve började höja den matade fondens ränta . Efterfrågan på konventionella lån sjönk i takt med att räntorna steg. Banker skapade justerbara hypotekslån för att göra månatliga betalningar lägre.
typer
År 2004 blev banker kreativa med nya typer av lån för att locka potentiella husägare. Här är några exempel på de mest populära.
Räntebärande lån . De har de lägsta priserna. Din månadsbetalning går bara mot intresse, och inte någon av principerna, för de första tre till fem åren. Därefter börjar du göra högre betalningar för att täcka principen. Eller kanske du kanske skulle behöva göra en stor ballongbetalning.
Om du är medveten om hur de fungerar kan dessa lån vara mycket fördelaktiga. Om du har råd med det, går extra betalning direkt mot principen.
Om du är disciplinerad om att göra dessa betalningar, kan du faktiskt betala mer mot principen. På så sätt får du ett högre eget kapital i hemmet än med en vanlig hypotekslån. Dessa lån är farliga om du inte är beredd på justering eller ballongbetalning. De har också samma nackdelar med alla justerbara lån.
Alternativ ARM. De låter låntagare välja hur mycket man ska betala varje månad. De börjar med "teaser" satser på ungefär en till två procent. Dessa kan återställas till en högre, även efter den första betalningen. De flesta (80 procent) alternativet ARM-låntagare gör endast minsta betalningen varje månad. Resten läggs till resten av inteckning, precis som negativa avskrivningar lån.
Låntagarna tror att betalningar är fasta i fem år. Om den obetalda lånebalansen växer till 110 procent eller 125 procent av det ursprungliga värdet, återställer lånet automatiskt.
Det kan resultera i en betalning som är tre gånger det ursprungliga beloppet. Branta sanktioner hindrar låntagarna från att refinansiera. Som ett resultat blir de flesta låntagare helt enkelt djupare in i skulden. När huset är värre mindre än inteckning, eller låntagaren förlorar ett jobb, utestänger de .
Dessa lån var en stor drivkraft bakom subprime-hypokrisen . Även om endast 2 procent av alla bostadslån var alternativ ARMS, var de värda 300 miljarder dollar. De flesta av dem är vanliga. Minst 60 procent var i Kalifornien, där hushållens priser sjönk 30-40 procent. Detta diskvalificerade dem från att utnyttja hemlånsändringsprogram som MakeHomesAffordable . (Källa: " Toxic Mortgages ", Center for Ansvarig Utlåning, 5 november 2007. "Mardrömslån," Businessweek, 11 september 2006.)