Vad är Fannie Mae? (FNMA)

De två kritiska sätten Fannie Mae hjälper dig

Fannie Mae är Federal Mortgage Association. Det är ett tidigare statligt sponsrat företag som är under konservatoriet för Federal Housing Finance Agency. USA: s avdelning för statskassan äger alla sina högst rankade aktier . Det betyder att alla FNMA: s vinster går till US Treasury. Investerare kan fortfarande köpa stamaktier och yngre preferensbestånd. Konservatoriet tillåter inte dem att betala utdelning.

Aktieägare hoppas en dag regeringen slutar konservatoriet. Det är osannolikt.

Vad den gör

Fannie Mae köper inteckningar från banker, inteckning mäklare och kreditföreningar. Det ger bankerna pengar att göra fler lån. Det överför också risken för att banken inte har förfallit till Fannie Mae.

Fannie förpackar sedan liknande typer av lån till värdepapperslån . Det säljer värdepapperen till investerare. Dessa inkluderar hedgefonder, pensionsfonder, andra banker och till och med enskilda investerare.

Fannie Mae fortsätter att äga de underliggande hypotekslånen. Det betalar investerarna sin nominella andel av varje månads hypotekslån. Det inkluderar både huvudmannen och intresset. Federal Reserve Bank of New York betalar genom en banköverföring.

Fannie Mae garanterar betalningen . Men investerare har tre risker.

1. Husägaren kunde förutbetala hypotekslånet. Det innebär att investeraren får mindre än han eller hon ursprungligen trodde.

1. Om räntorna faller, kommer hyresgästen att refinansiera. I det fallet kommer de att förbetala hypotekslånet. Fallande räntor kommer att sänka värdet av MBS.
2. Låntagaren kan vara standard. Fannie Mae garanterar emellertid betalningen, så investeraren har inte den risken. Å andra sidan, om många låntagare standard, skulle det kunna tänkas överväldiga Fannie Maes förmåga att göra betalningar i rätt tid.

Fannie Mae ger också finansiering för utveckling av prisvärda hyresbostäder.

En viss procentandel av Fannie Maes hypotekslån måste betjäna familjer med låg och måttlig inkomst.

Historia

FNMA skapades 1938 för att skapa en sekundär inteckningsmarknad för lån försäkrade av Förbundsbolaget. 1968 blev Fannie Mae ett aktieägareföretag som kunde köpa någon inteckning, inte bara de som försäkrades av regeringen. Det var även noterat på New York Stock Exchange .

Subprime-hypokrisen överväldigade FNMAs förmåga att garantera alla de dåliga lånen. Efter många bailouts och försök att hålla FNMA-lösningsmedel, nationaliserade den federala regeringen företaget. Fannie Mae och Freddie Mac drogs ner av subprime-hypokrisen .

Den 8 juli 2010 tillkännagav Fannie Mae att den föredragna och vanliga aktien skulle handla på OTC Bulletin Board, i stället för New York Stock Exchange och Chicago Stock Exchange.

Hur det påverkar USA: s ekonomi

Före krisen stimulerade Fannie Mae bostadsmarknaden, som utgjorde 10 procent av ekonomin . Det skapade rikedom för husägare som sedan hade råd med högre priser hem. Fannie Mae fick även låga och måttliga inkomstfamiljer att få en ekonomisk kudde under dem, och en högre levnadsstandard i form av bostadsägande.

Fannie Mae var inblandad i krisen, men orsakade inte det. MBS ompaketerades av banker som säkerställda hypotekslån . Dessa tog MBS och skivade dem i trancher . Till exempel sätter de alla låga räntebetalningar i en tranche. Investerare som ville ha mindre risk köpte dem. Andra köpte räntebetalningarna.

Dessa CMO garanterades genom kredit default swaps . När bostadspriserna började falla under 2006 visste ingen vad CMO: erna var värda. AIG kunde inte betala tillbaka alla CDS som den hade utfärdat. Många tyckte att Fannie och Freddie orsakade subprime-hypokrisen . Men det var faktiskt dessa derivat.

Sedan krisen har Fannie Mae hållit bostadsindustrin på livsstöd. Från och med 2010 uppgick bostäderna endast till 2 procent av ekonomin. Fannie Mae och ett annat tidigare statligt ägt företag, Freddie Mac , garanterar nu 90 procent av alla inteckningar.

Med andra ord, banker (som tidigare lånade till nästan alla med en puls) kommer nu inte att låna någon utan statsgaranti.

Hur det påverkar dig

Fannie Mae hjälper dig på två sätt:

1. Om du är en husägare hjälper Fannie Mae att hålla hypotekslån låga genom att göra finansiering för inteckningar mer lättillgängligt.
2. Om du kvalificerar dig som en låg eller måttlig inkomstfamilj, som en lärare, polis, brandman eller sjukvårdspersonal, kommer Fannie Mae att ge dig ett lån som du inte annars skulle ha råd med.

Fannie Maes framtid

FNMA-aktieägare bad Vita huset om att göra Fannie och Freddie privat igen. De insåg att de två är en bra affärsinvestering. Framtida aktieägare kan få en bra avkastning om de två var privata.

Det finns många i kongressen som vill lösa upp Fannie och Freddie. De ser det som onödig regeringstörning på bostadsmarknaden. (Källa: "Status Quo för Fannie, Freddie," The Wall Street Journal , 20 oktober, 2015.)