Ta reda på hur du får ditt godkända Home Affordable Refinance Program-program
En läsare frågar: "Vi försökte få ett lån modifiering, men Wells Fargo sa att vi inte kvalificerade. Vi har ett inteckning som är på väg att återställa, går från ett första lån endast för att fullt ut avskrivas på sex månader. Det finns ingen väg Vi har råd med den betalningen. Vi vill inte sälja på en kort försäljning eftersom vi inte vill att vår dotter ska byta skolor. Jag hörs att vi kan betala vårt lån med ett nytt lån under president Obamas refinansieringsprogram. Jag har varit på väg att hoppas, korsar våra fingrar och förlorar sömn över den här hypotekslån under de senaste fem åren, jag vet inte om jag kan ta det längre. Vad är fel med Home Affordable Refinance Program? Ska vi göra Det?"
Svar: HARP riktlinjer är överlägset lindriga. Kortfattat erbjuder regeringen två alternativ genom att göra hem överkomliga. De två alternativen är:
- Lån modifiering genom att göra hem rimliga
- HARP genom att göra hem överkomliga
Den grundläggande skillnaden mellan de två programmen är att låneändringar är för personer som har ekonomiska svårigheter, och HARP är för säljare som inte kvalificerar sig för lånemodifiering eftersom de inte har några ekonomiska svårigheter.
Hur man kvalificerar sig för HARP
HARPs kvalificeringsstandarder är relativt enkla enligt följande:
- Ditt lån måste ägas av Fannie Mae eller Freddie Mac. Andra typer av lån kvalificeras inte för HARP. Du kan leta upp ditt lån online för att se om det hålls av Fannie Mae eller Freddie Mac genom att gå till låneuppslagningsverktygen på webbplatsen Making Home Affordable.
- Ditt lån måste ha sitt ursprung före den 1 juni 2009.
- Ditt låneförhållande måste överstiga 80 procent.
- Du måste vara aktuell på dina betalningar, med högst en sen betalning under de senaste 12 månaderna.
- Förutom ett litet fönster som är uteslutet, kan du inte ha använt HARP tidigare.
HARP-fasetter
De främsta orsakerna till att en husägare skulle ansöka om HARP är att huseieren vill behålla hemmet och inte kan få ett lånsmodifiering .
Husägare som föredrar att göra en kort försäljning gäller normalt inte för HARP.
- Refinansieringsprogrammet har ingen gräns för lånebeloppet om ditt befintliga lån har en fast ränta. Det finns ingen lock.
- Det finns ett litet, begränsat, utbetalnings incitament. I allmänhet kan endast stängningskostnader läggas till ditt lån för att öka dess balans.
- Du kan ta bort en låntagare från det existerande lånet om den återstående låntagaren kan visa en stadig betalningshistorik. Detta skulle fungera för ett kvalificerat skilsmässapar .
- Du kan lägga till en låntagare på lånet, förutsatt att den nya låntagaren kan kvalificera sig.
- Du kan refinansiera om du har lämnat in konkurs så länge som konkursen släpptes för mer än 12 månader sedan, och du har stannat aktuellt på din hypotekslån sedan.
- Med undantag för en typ av HARP-program krävs inte en minsta kreditpoäng och skuldkvot .
HARP-problem förklaras
Samma problem som plågar lån modifieringsprogram plågar HARP. Till att börja med kvalificeras inte tillräckligt många personer för hjälp, vilket innebär att riktlinjerna inte passar de flesta.
- Det största problemet är att programmet inte minskar huvudbalansen. I själva verket gör det huvudbalansen ännu större.
- Du kommer att fortsätta betala hypotekslån om du är skyldig det nu. Även om din betalning kan komma att minska på grund av en lägre ränta, kan din betalning också gå upp. Men Fannie Mae riktlinjer anger om du inte hade hypotekslån försäkring innan, du kommer inte nu.
- Du kan inte betala eller refinansiera ett fastränta andra lån eller eget kapitallån genom HARP. Det bästa du kan göra är att få den andra långivaren till underordnad betydelse att förbli i andra positionen. Men det finns lite incitament för en andra långivare att komma överens om. Varför skulle en andra långivare vilja äventyra sin position och sjunka i brunnen utan eget kapital ännu längre?
- Du kan ändra din typ av lån för att tillgripa. Lagar varierar beroende på stat. I Kalifornien, till exempel, säljare som refinansierar ändrar villkoren för sina lån från köp pengar till hårda pengar . Hårda pengar kan underkasta en låntagare en dom i händelse av misstag.
Generellt sett köper pengar lån inte någon recourse i Kalifornien. Om du skulle gå igenom avskärmning på vägen, om dina lån var inköpspengar skulle du kunna skyddas från personligt ansvar i Kalifornien. Fallout från en refinansiering, till exempel att få rätt att bedriva bristande dom i händelse av misstag, kan vara ett stort plus för banker och en dålig sak för husägare.
Kort försäljning vs HARP
Under HARP, om två år, kan ditt hem fortfarande vara under vatten och värt mindre än vad du är skyldig. Säljare som ordnar kort försäljning kan ofta kvalificera sig för att köpa ett hem på två till tre år. Så handlar de i huvudsak om en bostad för ett hem precis som det, men med en mycket mindre inteckning - förutom att de hyr i två år först. I slutet av två år kan en tidigare kort säljare ha samma hem men med eget kapital.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.