Stänga en FSBO utan hjälp av en agent
Du kanske kör runt ett grannskap som du gillar och du ser ett tecken på gården: "Till salu av ägaren!" Du kan komma över en i din lokala tidningens fastighetsbestämda avsnitt. Om du jobbar med en agent och hon är särskilt flitig kan hon till och med ha stött på en stund och letar efter något i ditt prisklass som uppfyller dina specifika uppgifter.
I alla fall finns det. Vid första anblicken älskar du fastigheten. Är det något du borde följa på eller ska du styra dig? Du kan följa upp utan förbehåll om du håller några saker i åtanke. Att köpa en FSBO är precis som att köpa någon annan egendom ... sorts. Men någon kommer att behöva ta på sig ansvaret för den saknade listagenten.
Behöver du en agent?
Säljaren vill uppenbarligen inte anställa ett noteringsagent; han har satsat på detta på egen hand. Men många ägare är villiga att betala en köparens agent. Om du redan har en agent kan hon kontakta köparen på dina vägnar. Om du inte har en än, överväg att hitta en som är villig att ta på jobbet.
Köparens agenter är inte alltid upphetsade att jobba på FSBO utan ett listagent eftersom de inte vill ha ansvaret eller att det innebär mer arbete för att inte nödvändigtvis mer pengar. När bara en agent är inblandad hamnar den personen ofta på båda sidor.
När det gäller dina behov kan ha en agent vara extremt hjälpsam under hela processen, och säljaren betalar normalt agentens provision, så det finns ingen anledning att inte försöka jobba något med någon. Varför ska du gå ensam om du inte behöver?
Skriva inköpsavtalet
En husförsäljning börjar med ett köpavtal .
Om du är obehagligt att skriva en själv och du inte vill använda hjälp av en agent kan du ringa en fastighetsadvokat för att hantera den aspekten av transaktionen för dig. Faktum är att du borde ha en advokat som väntar i vingarna för att se till att hela transaktionen fullgörs lagligt och alla dina rättigheter är skyddade.
Många advokater kommer att utarbeta ett inköpsbud och andra dokument till en rimlig avgift, och det är vanligtvis pengar som används bra. Du kan också hitta köpekontrakt på nätet online, men du kanske bättre är att anställa en professionell om du inte har kompetensen att fylla i formulären korrekt. Det här är nog inte en tid att vara pennyvis och pund dumt.
Om du bestämmer dig för att ta hand om dokumenten själv, håll några saker i åtanke:
- Erbjud mindre än listpris. På så sätt kan förhandlingarna bara gå upp. Om du börjar för hög, kan du inte komma ner igen.
- Skriv i händelser. Se till att du har en väg ut ur transaktionen om du hittar fysiska brister i fastigheten som säljaren inte kommer att åtgärda, om CC & Rs är otillfredsställande eller om ditt lån inte är godkänt, bland annat. Några vanliga händelser inkluderar en tillfredsställande bedömning i hemmet, lån godkännande, en tillfredsställande heminspektion och skadedjur inspektion, tydlig titel från säljaren, godkännande av säljarens upplysningar och försäkringsförmåga. Om någon av dessa faktorer inte kan uppfyllas, blir kontraktet ogiltigt ... om du inkluderade rätt beredskapsklausuler.
- Ge inte din allvarliga pengar insättning till säljaren. Ge den till en tredje part för att hålla för dig, till exempel en titel eller escrow- företag. Normalt skulle noteringsagenten placera det i sitt spärrkonto för förvaring. Du vill inte att det går in i säljarens checkkonto. Vad händer om han säljer det och avtalet faller på grund av en av dessa beredskapsklausuler? Eller vad händer om han bara nekar att returnera den till dig? Du skulle vara ute pengar, åtminstone tills du kunde ta honom till domstolen och tvinga den ut ur honom. Men du försöker köpa ett hus, eller hur? Vill du verkligen knyta pengar så här just nu?
- Bestäm vem som betalar för vad. Det finns inga bestämda regler här. Vem betalar för vilka avgifter som är förhandlingsbara. Ta reda på vem som ska betala för överföringsskatter, escrow- och titelavgifter. Om du är en utmärkt förhandlare, desto bättre. Du kan noga ta hand om det här själv.
- Använd prorations till din fördel. Ta reda på om en viss prydnad kommer att vara till din fördel. Till exempel är den outnyttjade delen av fastighetsskatten typiskt en kredit tillbaka till säljaren om de betalas i förskott av försäljningen. I det här fallet kanske du vill fråga om inga prorationer. Men om skatterna betalas i efterskott kommer säljaren att kreditera dig, så du vill ha prorationer.
- När kommer du att ta i besittning? Ange när säljaren lämnar nycklarna och du kommer att ta del av fastigheten. Det är acceptabelt i vissa delar av landet att förvänta besittning på dagen för stängning. På andra områden ges innehav dagen efter stängning för att ge säljaren tid att flytta.
Om det hemma inspektion
Få alltid hemkontroll av en välrenommerad heminspektör. För många erbjudanden går söderut när en dålig heminspektör är involverad. Be om legitimationsuppgifter och fråga inspektören om hon tillhör en förening, följ sedan på båda för att bekräfta.
Du har några alternativ om det finns stora problem med inspektionen. Du kan fråga säljaren att:
- Lös problemet , men kom ihåg att han inte är skyldig att anställa den bästa entreprenören som är tillgänglig eller se till att ett kvalitetsjobb är gjort. Och många kontrakt anger att fastigheten säljs "som det är", så kolla din. I det här fallet är säljaren inte skyldig att fixa något.
- Du betalar pengar för att anställa din egen entreprenör efter stängning. Detta belopp kommer att gälla mot dina stängningskostnader. Men vad du än gör, säg inte i ett tillägg att krediten är för reparationer.
- Minska försäljningspriset , vanligtvis med ett belopp som motsvarar den förväntade kostnaden för reparationerna.
Hämta en titelpolicy
Vissa köpare tycker att det inte är värt extra pengar att köpa titelförsäkring , men en smart köpare gör det alltid. Kostnaden för att fixa moln på en titel eller att tvångsservice kan vara enormt jämfört med pengarna det kostar att köpa försäkringar.
Några myter om FSBO-erbjudanden
- FSBO är inte seriösa säljare. Inte sant. En liten minoritet kan bara testa vattnet, men majoriteten vill absolut sälja sina hem.
- FSBO är inte flexibla på pris. Vissa köpare tycker att FSBOs inte anlitar agenter eftersom de inte har råd att de måste ta varje dime ur affären så att de inte kommer att böja sig på priset. Men enligt studier av National Association of Realtors, får de flesta till salu av ägare faktiskt mindre för sina hem än de som listar med en fastighetsmäklare . FSBOs är vanligtvis villiga att förhandla , men de kanske inte är mycket bra på det om de inte gör det för att leva.
- För försäljning av ägare döljer materialfakta. FSBOs är bundna av samma lagar som reglerar dem som representeras av en fastighetsmäklare . Dessa säljare måste ge inköpare federala och statliga upplysningar, om några, inklusive att avslöja eventuella relevanta fakta .
- Du behöver inte bli godkänd för en inteckning. Det här är alltid användbart om du köper en FSBO eller går på en mer traditionell väg. Det kanske inte krävs, men det hjälper dig att definiera ditt prisklass, och alla säljare kommer att uppskatta att du redan är godkänd för att fortsätta.
Poängen
Kom ihåg att söka juridiska och skattemässiga råd om du har några frågor. Det är vanligtvis lite riskabelt att köpa en FSBO när dessa människor inte har erfarenhet av att sälja hem. De tror också att de "sparar" pengar genom att inte anställa en agent när de i själva verket förlorar pengar, enligt National Association of Realtors.
Vid skrivetiden var Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.