Din Homebuying Guide, Elizabeth Weintraub, säger: "Under åren har jag haft nöjet att samarbeta med många säljare och köpare i korta transaktioner. Medan ingen kortförsäljning är identisk, delar de enskilda transaktionerna gemensamma drag. Jag har upptäckt att Säljare, speciellt, har ofta frågor som de inte ens visste att de ville fråga till halvvägs genom kortförsäljningen . "
Svar: Var och en av följande frågor har sammanställts från verkliga världsfester till en kort försäljning. Det första som en säljare som tänker på en kort försäljning borde göra är att intervjua några fastighetsmäklare som specialiserar sig på kort försäljning. Det är din korta försäljningsagent som kan göra processen smidig eller ojämn. Be om legitimationsuppgifter och produktionsnummer och, oavsett vad du gör, lita inte på en så komplicerad transaktion till en nybörjare.
# 1) Vad är en kort försäljning?
En kort försäljning sker när banken tillåter dig att sälja ditt hem för mindre än det belopp du är skyldig. En kort försäljning är ett privilegium som beviljats av banken. Det är inte rätt. Inte varje bank tillåter dig att göra en kort försäljning.
# 2) Ska vi välja en kort försäljning över en avskärmning?
I vissa fall kan det vara lättare att låta ett hem gå till avskärmning än uthärda kampen och stressen av en kort försäljning. Oavsett om du bör överväga avskärmning kan bero på de finansiella och juridiska konsekvenserna av en avskärmning.
Du bör alltid, utan att misslyckas, få juridisk och skattemässig rådgivning eftersom fastighetsmäklare, om inte licensierat att utöva rätt, kan inte tillhandahålla det.
# 3) Hur kan en säljare få flera erbjudanden på en kort försäljning?
Ett säkert sätt att få flera erbjudanden är att prissätta din korta försäljning under marknadsvärdet. Det finns andra sätt att få köpare att bjuda över varandra för ditt hem.
Akta dig för att prissätta din korta försäljning för låg eftersom a) banken är osannolikt att ta ett lågt bud och b) vissa köpare kan bli förvirrade och göra lowball-erbjudanden .
# 4) Ska vi sluta göra våra hypotekslån att göra den korta försäljningen?
Det är en myt att du måste vara i standard, bakom i dina betalningar, för att göra en kort försäljning. Det finns emellertid vissa situationer där dina betalningar måste vara brottsliga. De flesta av dem involverar statliga lån eftersom ja, i vissa fall vill regeringen vilja att du slutar göra din hypotekslån. Läskigt, va?
# 5) Kommer banken att komma efter oss för skillnaden?
Ännu en anledning att få juridisk rådgivning. En av de främsta orsakerna till att göra en kort försäljning är att lösa ett personligt ansvar, men inte varje säljare släpps. Vissa lån har en personlig garanti i vissa stater. Vissa hårda pengar lån i vissa stater möjliggör brister. Frånvaro av verbiage som hänför sig till brist i ett godkännandebrev betyder inte nödvändigtvis att säljaren släpps.
# 6) Kommer en kort försäljning att förstöra min kreditbetyg?
Enligt FICO verkar den största träffen på ditt kreditbetyg vara när det finns en brist kvar. Med en brist är inverkan på kredit för en kort försäljning nästan identisk med en avskärmning.
Utan är det mindre. Långivare rapporterar vanligtvis en kort försäljning på din kredit rapport som "betald i sin helhet för mindre än överenskomna" men det finns andra rapporteringsalternativ.
# 7) Hur kan vi göra en kort försäljning med två lån?
Du gör en kortförsäljning med två lån på samma sätt som en kort försäljning med 3 lån och / eller en massa pantar. Förhandla individuellt. Normalt fördelar långivaren i första position en liten andel av intäkterna till junior lienholders. Låntagare kan emellertid också bli ombedda att göra ett säljarebidrag .
# 8) Behöver vi en advokat för en kort försäljning?
Om du har tillgångar till skydd, disponibel inkomst och står inför personligt ansvar för ett lån, är det 3 utmärkta skäl att anställa en advokat för att göra en kort försäljning. Tyvärr, om du frågar en advokat, kommer en advokat att säga, ja, hyra en advokat. Du behöver juridisk rådgivning.
Oavsett om du behöver en advokat att förhandla på din vägnar beror på komplexiteten och detaljerna i din situation. Fråga din agent eller CPA och andra betrodda rådgivare.
# 9) Behöver vi ett ekonomiskt svårt att göra en kort försäljning?
I början av kortförsäljningsmaniaen var den sista omgången - som började i slutet av 2005 - en ekonomisk motgång ett absolut kriterium för att kvalificera sig för en kort försäljning . Med tanke på det fantastiska antalet hem som är under vattnet och behovet av att sköta lån utan säkerhet, kommer vissa bankinvesterare att ge en strategisk kort försäljning.
# 10) Varför skulle banken avvisa vårt korta försäljning?
Bankerna letar efter viktiga faktorer för att godkänna en kort försäljning men kanske den största motivatorn är huruvida banken kommer att tjäna mer pengar genom att bevilja en kort försäljning över att genomföra avskärmning. Ibland kommer banken inte att berätta att det står till vinst långt större genom avskärmning. Det kommer helt enkelt att ange ett pris som det vill att ingen köpare någonsin skulle betala. Sort av kycklingväg ut.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.