Investera för nybörjare

Hur man investerar i fastigheter

Investering i fastigheter är en av de äldsta formerna för investeringar, som har funnits sedan de mänskliga civilisations tidiga dagar. Förberedande moderna aktiemarknader är fastigheter en av de fem grundläggande tillgångsklasserna att varje investerare seriöst bör överväga att lägga till sin portfölj för det unika kassaflödet, likviditeten, lönsamheten, skatten och diversifieringsfördelarna som erbjuds. I denna inledande guide går vi igenom grunderna för fastighetsinvesteringar och diskuterar de olika sätten du kan förvärva eller ta ägande i fastighetsinvesteringar.

Låt oss först börja med grunderna: Vad investerar fastigheter?

Vad är fastighetsinvestering?

Fastighetsinvestering är en bred kategori av operativa, investerande och finansiella aktiviteter som är centrerade kring att tjäna pengar från materiella tillgångar eller kassaflöden på något sätt knutet till en materiell egendom.

Det finns fyra huvudsakliga sätt att tjäna pengar på fastigheter:

1. Fastigheter Värdering : Det här är när fastigheten ökar i värde. Det kan bero på en förändring på fastighetsmarknaden som ökar efterfrågan på egendom i ditt område. Det kan användas beror på uppgraderingar du lägger i din fastighetsinvestering för att göra det mer attraktivt för potentiella köpare eller hyresgäster. Fastighetsbedömning är dock ett knepigt spel.
2. Kassaflödesinkomst (hyra) : Denna typ av fastighetsinvestering fokuserar på att köpa fastigheter, till exempel en bostadshus, och driva den så att du samlar in en ström av pengar från hyra. Kassaflödesinkomst kan genereras från bostadshus, kontorsbyggnader, hyreshus och mer.
3. Fastighetsrelaterad inkomst : Det här är intäkter som genereras av mäklare och andra branschspecialister som tjänar pengar genom uppdrag från köp och försäljning av fastigheter. Det inkluderar också fastighetsbolag som får hålla en procentandel av hyrorna i utbyte mot att driva den dagliga driften av en fastighet.

1. Tilläggsinvesteringar för fastighetsinvesteringar : För vissa fastighetsinvesteringar kan detta vara en stor vinstkälla. Tilläggsinkomster för fastighetsinvesteringar inkluderar saker som varuautomater i kontorsbyggnader eller tvättmöjligheter i lägenheter med låg hyresnivå. I själva verket tjänar de som mini-företag inom en större fastighetsinvestering, så att du kan tjäna pengar från en halvfångad samling av kunder.

Den renaste, enklaste formen av fastighetsinvesteringar handlar om kassaflöde från hyror snarare än uppskattning . Fastighetsinvestering sker när investeraren, även känd som hyresvärd, förvärvar en materiell egendom, oavsett om det är rå jordbruksmark, landar med ett hus på det, landar med en kontorsbyggnad på den, landar med ett industriellt lager på den eller en lägenhet.

Han eller hon hittar då någon som vill använda den här egenskapen, känd som hyresgäst , och de ingår avtal. Hyresgästen beviljas tillgång till fastigheten, att använda den under vissa villkor, under en viss tidsperiod, och med vissa restriktioner - av vilka vissa är lagade i federal, statlig och lokal lag, och andra är avtalas i hyresavtalet eller hyresavtalet . I utbyte betalar hyresgästen för möjligheten att använda fastigheten. Betalningen han eller hon skickar till hyresvärden kallas "hyra".

För många investerare har hyresintäkter från fastighetsinvesteringar en stor psykologisk fördel gentemot utdelning och ränta från att investera i aktier och obligationer . De kan köra vid fastigheten, se den och röra den med sina händer. De kan måla den till sin favoritfärg eller hyra ett arkitekt- och byggföretag för att ändra det. De kan använda sina förhandlingsförmåga för att bestämma hyresräntan, så att en bra operatör kan generera högre kapitaliseringsräntor eller "cap-priser".

Från tid till annan blir fastighetsinvesterare lika bedrägliga som aktieinvesterare under aktiemarknadsbubblor och insisterar på att kapitaliseringsräntorna inte spelar någon roll. Falla inte för det. Om du kan prissätta dina hyrespriser på ett korrekt sätt, bör du ha en tillfredsställande avkastning på din kapital efter att ha redogjort för fastigheten, inklusive rimliga avskrivningsreserv , fastighets- och inkomstskatt, underhåll, försäkring och andra relaterade utgifter. Dessutom bör du mäta den tid som krävs för att hantera investeringen, eftersom din tid är den mest värdefulla tillgången du har - det är anledningen till att passiv inkomst är så omhuldad av investerare. (När dina innehav är tillräckligt stora kan du etablera eller hyra ett fastighetsförvaltningsbolag för att hantera den dagliga verksamheten i din fastighetsportfölj i utbyte mot en procentandel av hyresintäkterna, omvandla fastighetsinvesteringar som hade varit aktivt förvaltade till passiva investeringar.)

Vad är några av de mest populära sätten för en person att börja investera i fastigheter?

Det finns en myriad av olika typer av fastighetsinvesteringar som en person kan överväga för sin portfölj.

Det är lättare att tänka när det gäller de stora kategorierna som fastighetsinvesteringar faller på grund av de unika fördelarna och nackdelarna, ekonomiska egenskaper och hyrescykler, vanliga leasingvillkor och mäklarpraxis av fastighetstypen. Fastighetsfastigheter kategoriseras vanligtvis i en av följande grupper:

• Bostadsinvesteringar - Det här är egenskaper som innebär att investera i fastigheter knutna till hus eller lägenheter där personer eller familjer bor. Ibland har fastighetsinvesteringar av denna typ en serviceaffärskomponent, till exempel assistansmöjligheter för seniorer eller fullservicebyggnader för hyresgäster som vill ha en lyxupplevelse. Hyresavtal brukar löpa i 12 månader, ge eller ta sex månader på båda sidor, vilket leder till en mycket snabbare anpassning till marknadsförhållandena än vissa andra typer av fastighetsinvesteringar.
• Kommersiella fastighetsinvesteringar - Kommersiella fastighetsinvesteringar består till stor del av kontorsbyggnader. Dessa leasingavtal kan låsas in i många år, vilket resulterar i ett dubbelkantigt svärd. När en kommersiell fastighetsinvestering är fullt uthyrd med långsiktiga hyresgäster som enats om rika priser på hyror fortsätter kassaflödet även om hyreskostnaderna på jämförbara fastigheter faller (förutsatt att hyresgästen inte går i konkurs). Å andra sidan är det motsatta sant - du kan hitta dig själv betydligt lägre marknadsräntor på en kontorsbyggnad eftersom du tecknade långsiktiga hyresavtal innan hyreskostnaderna ökade.

• Industriell fastighetsinvestering - Egenskaper som faller under industriparkens paraply kan omfatta lager och distributionscentraler, lagringsenheter, produktionsanläggningar och montageanläggningar.
• Retail investeringar i fastigheter - Vissa investerare vill ägna fastigheter som köpcentra, gallerior eller traditionella gallerior. Hyresgäster kan inkludera butiker, frisörer, restauranger och liknande företag. I vissa fall inkluderar hyrespriserna en procentandel av en butiks detaljhandelsförsäljning för att skapa ett incitament för hyresvärden att göra så mycket som han eller hon kan göra detaljhandelsfastigheten attraktiv för shoppare.
• Blandad användning fastighetsinvestering - Det här är en catch-all-kategori för när en investerare utvecklar eller förvärvar en fastighet som innehåller flera typer av ovan nämnda fastighetsinvesteringar. Till exempel kan du bygga en byggnad med flera våningar med detaljhandel och restauranger på bottenvåningen, kontorslokaler på de närmaste våningarna och bostadslägenheter på de återstående våningarna.

Du kan också bli involverad på utlåningssidan av fastighetsinvesteringar genom att:

• Äga en bank som undertecknar inteckningar och kommersiella fastighetslån. Detta kan innefatta offentligt ägande av aktier . När en institutionell eller enskild investerare analyserar ett bankbestånd, betalar det sig att exponera fastighetsexponeringen för banklånen.
• Underwriting privata inteckningar för individer, ofta till högre räntesatser för att kompensera dig för den extra risken, kanske en leasing-till-egen kreditavsättning.
• Investera i mezzanin värdepapper, som låter dig låna pengar till ett fastighetsprojekt som du sedan kan konvertera till eget kapital om det inte återbetalas. Dessa används ibland i utvecklingen av hotellfranchise.

Det finns underspecialiteter av fastighetsinvesteringar, inklusive:

• Leasing ett utrymme så att du har liten kapital bunden i det, förbättra den, och sedan dela ut samma utrymme till andra för mycket högre priser, vilket ger otroligt avkastning på kapitalet. Ett exempel är en välskött flexibelt kontorsaffär i en storstad där mindre eller mobila arbetstagare kan köpa kontorstid eller hyra specifika kontor.
• Erhålla skattelättcertifikat. Dessa är ett esoteriskt område för fastighetsinvesteringar och inte lämpliga för praktiska eller oerfarna investerare men som - under de rätta förhållandena vid rätt tidpunkt och med rätt slags person - genererar höga avkastningar för att kompensera huvudvärk och risker.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Utöver allt detta kan du faktiskt investera i fastigheter genom något som kallas för fastighetsinvesteringar, eller REIT. En investerare kan köpa REITs via ett mäklarekonto , Roth IRA eller ett annat depåkonto av något slag. REITs är unika eftersom skattestrukturen under vilken de drivs skapades under Eisenhower-administrationen för att uppmuntra mindre investerare att investera i fastighetsprojekt som de annars inte skulle ha råd med, till exempel att bygga köpcentra eller hotell. Företag som har valt REIT-behandling betalar ingen federal inkomstskatt på företagets vinst så länge de följer några regler, inklusive ett krav att fördela 90% eller mer av vinst till aktieägarna som utdelning .

En nackdel med att investera i REITs är att, till skillnad från vanliga aktier, är utdelningarna som betalas ut på dem inte "kvalificerade utdelningar", vilket innebär att ägaren inte kan utnyttja de låga skattesatser som finns tillgängliga för de flesta utdelningar. Istället beskattas utdelningar från fastighetsinvesteringar till investerarens personliga ränta. På uppsidan har IRS därefter beslutat att REIT-utdelningar som genereras inom ett skattehem, till exempel en Rollover IRA, i stor utsträckning inte är föremål för orelaterad företagsinkomstskatt, så att du kanske kan hålla dem på ett pensionskonto utan mycket oro för skattekomplexitet , till skillnad från ett huvudbolag .

(Om du är intresserad av att lära dig mer om dessa unika värdepapper, börja med att kolla in Real Estate Investing genom REITs , som täcker REIT-likviditet, eget kapital, hur du använder REITs till din fastighetsplaceringsfördel och mycket mer.)

Investera i fastigheter genom hemmahörande

För alla investeringsmöjligheter som är tillgängliga för investerare kommer den genomsnittliga personen att få sin första fastighetsägarupplevelse det traditionella sättet: Genom att köpa ett hem.

Jag har aldrig sett förvärvet av ett hem på samma sätt som det mesta av samhället gör. Istället föredrar jag att tänka på en persons primära bostad som en blandning av personlig nytta och finansiell värdering, och inte nödvändigtvis en investering. För att vara mer direkt är ett hem inte en investering på samma sätt som en lägenhetsbyggnad. I allra högsta grad, och under de mest idealiska förhållandena, är den säkraste strategin att tänka på ett hem som en typ av tvångsbesparande konto som ger dig mycket personlig användning och glädje medan du bor i den.

Å andra sidan, när du närmar dig pensionering, om du tar en helhetssyn av din personliga förmögenhet, är äkta ägande av ett hem (utan skuld mot det) en av de bästa investeringarna en person kan göra. Inte bara kan eget kapital tappas genom användning av vissa transaktioner, inklusive omvända hypotekslån, men det kassaflöde som sparas från att inte behöva hyra resulterar i allmänhet i nettosparande - den vinstkomponent som skulle ha gått till hyresvärden borde effektivt ligga i husägaren ficka. Denna effekt är så kraftfull att även i 1920-talets ekonomer försökte hitta ett sätt för den federala regeringen att beskatta kontantbesparingarna för att hyra för skuldfria husägare, med tanke på det som en inkomstkälla.

Det här är en annan typ av investering, dock - något som kallas en strategisk investering. Om ekonomin skulle kollapsa, så länge du kunde betala fastighetsskatt och grundläggande underhåll, kunde ingen avskeda dig från ditt hem. Även om du var tvungen att odla din egen mat i en trädgård finns det en nivå av personlig säkerhet där det är viktigt. Det finns tillfällen då avkastningen är sekundär mot andra, mer praktiska överväganden. Oavsett vad du gör, offra inte din likviditet för att försöka bygga kapital i dina fastighetsinvesteringar för snabbt, eftersom det kan leda till katastrof (inklusive konkurs).

Om du sparar för att förvärva ett hem, är en av de stora misstag jag ser nya investorer sätta sina pengar på aktiemarknaden, antingen genom enskilda aktier eller indexfonder . Om du har någon chans att behöva knacka på dina pengar inom fem år eller mindre, har du ingen verksamhet som ligger någonstans nära börsen. Istället borde du följa ett investeringsmandat som kallas kapitalbevarande . Här är de bästa platserna att investera pengar du sparar för en betalning .

Vilket är bättre - Fastighetsinvestering eller investeringar i aktier?

En av de vanligaste frågorna jag möter innebär den relativa attraktiviteten att investera i aktier jämfört med att investera i fastigheter . Den korta versionen är att det är något liknande att jämföra vanilj- och chokladglass. De är olika, och när din nettovärde växer kan du till och med finna att båda har en roll att spela i din övergripande portfölj. Din personlighet kommer också att informera ditt beslut, eftersom vissa människor är mer tempererat riktade mot aktieägande respektive fastighetsägande.

Risker för fastighetsinvestering

En betydande andel av fastighetsavkastning genereras på grund av användningen av hävstångseffekt. En fastighetsfastighet förvärvas med en procentandel av eget kapital, resten återfinansieras med skuld. Detta leder till högre avkastning på eget kapital för fastighetsinvesteraren. men om sakerna går illa kan det leda till att ruinerna blir mycket snabbare än en portfölj av fullt betalade gemensamma aktier. (Det är sant även om den senare minskade med 90% i ett stort depression scenario, eftersom ingen kunde tvinga dig att likvida).

Därför insisterar de mest konservativa fastighetsinvesterarna på ett 50% skuldsättningsgrad eller i extrema fall 100% kapitalkapitalstrukturer, som fortfarande kan ge bra avkastning om fastighets tillgångarna har valts klokt. Miljardär Charlie Munger talar om en vän till hans före kollapsen 2007-2009. Denna vän, en väldigt rik hyresvärd i Kalifornien, tittade på de höga värderingarna på sina fastigheter och sa till sig själv: "Jag är rikare än jag någonsin skulle behöva. Det finns ingen anledning för mig att ta risker för mer ." Denna vän sålde många av sina fastigheter och använde vinsten för att betala av skulden på de återstående som han tyckte mest attraktiva. Som ett resultat, när ekonomin kollapsade, var fastighetsmarknaderna oroliga, människor förlorade sina fastigheter till avskärmning och bankstockarna kollapsade - han behövde inte oroa sig för något av det. Även när hyrorna sjönk på grund av hyresgästen ekonomiska svårigheter var det fortfarande allt överskott i pengar och han beväpnade med medel som fortsatte att fylla sig själva och låta honom dra nytta av att köpa upp tillgångarna som alla andra tvingades sälja.

Sluta försöka bli rik så snabbt och var nöjd med att göra det på rätt sätt. Du kommer ha mycket mindre stress i ditt liv, och det kan vara mycket roligt.

Några slutliga tankar på fastighetsinvesteringar

Naturligtvis är detta bara början på din resa för att förstå ämnet, eftersom vi knappt har repat ytan. Fastighetsinvestering tar lång erfarenhet, erfarenhet och exponering för att verkligen uppskatta, förstå och behärska.