Fördelarna med fastighetsägande utan problem
Fastighetsinvesteringar, eller REITs, kan vara ett bekvämt sätt för den genomsnittliga investeraren att dra nytta av utan att behöva förvärva fast egendom. Det är därför vi inkluderade denna omfattande uppsats i vår nybörjarguide för fastighetsinvestering .
Före 1960 hade endast rika individer och företag de ekonomiska resurserna som krävdes för att investera i betydande fastighetsprojekt som köpcentra, företagsparker och hälsovårdsfaciliteter. Till följd av detta passerade kongressen lagen om fastighetsinvesteringsförtroende från 1960. Lagstiftningen befriade dessa specialföretag från bolagsskatt om vissa kriterier uppfylldes. Det var hoppas att det finansiella incitamentet skulle få investerare att samla sina resurser tillsammans för att bilda företag med betydande fastighetsaktier, vilket ger samma möjligheter till den genomsnittliga amerikanska som var tillgänglig för eliten. Tre år senare bildades den första REIT.
Den ursprungliga lagstiftningen hade emellertid några betydande nackdelar, eftersom det krävde att de företagsledare som ansvarar för verksamheten att anställa tredje part för att tillhandahålla förvaltning och fastighetsleasing. Dessa restriktioner lyftes i lagen om skattereform av 1986. Tretton år senare, 1999, antogs REIT moderniseringslagen.
Lagen tillåter REITs att bilda skattepliktiga dotterbolag för att tillhandahålla specialiserade tjänster till hyresgäster som normalt faller utanför ramen för fastighetsinvesteringar. Även om lagen fortfarande har vissa begränsningar vad gäller de typer av tjänster som kan erbjudas, förväntas kvaliteten på tjänsten vid REIT-hanterade egenskaper förbättras avsevärt till följd av dess passage.
Krav på REIT-status
Enligt Ralph Block i Investering i REITs: Real Estate Investment Trusts måste varje REIT överlämna dessa fyra tester årligen för att behålla sin särskilda skattestatus:
- "REIT måste fördela minst 90 procent av sin årliga skattepliktiga inkomst, exklusive realisationsvinster , som utdelning till aktieägarna.
- REIT måste ha minst 75 procent av sina tillgångar som investeras i fastigheter, hypotekslån , aktier i andra REITs, kontanter eller statspapirer.
- REIT måste härleda minst 75 procent av sin bruttoinkomst från hyror, hypotekslån eller vinster från försäljning av fast egendom. Och minst 95 procent måste komma från dessa källor, tillsammans med utdelning, ränta och vinster från värdepappersförsäljning.
- REIT måste ha minst 100 aktieägare och måste ha mindre än 50 procent av de utestående aktierna koncentrerade i fem eller färre aktieägares händer. "
Förutom att förhindra dubbelbeskattning erbjuder REITs många andra fördelar som inkluderar:
Professionell förvaltning
I de flesta fall lämnas den investerare som köper en hyresfastighet till sina egna enheter. REITs ger investeraren möjlighet att få sina fastigheter förvaltas av ett professionellt fastighetslag som känner till branschen, förstår verksamheten och kan dra nytta av möjligheter tack vare möjligheten att samla in pengar från kapitalmarknaderna. Fördelarna är inte begränsade till ledningens ekonomiska förmåga. Ägare av REITs kommer inte att få telefonsamtal klockan tre att fixa en överflödig toalett.
Begränsning av personlig risk
REITs kan väsentligt begränsa personlig risk. Hur? Om en investerare ville förvärva fastigheter är det troligt att han kommer att ta upp skuld genom att låna pengar från vänner, familj eller bank.
Ofta kommer han att vara skyldig att personligen garantera fonderna. Detta kan låta honom utsättas för ett potentiellt förödande ansvar om projektet misslyckas. Alternativet är att komma med betydande mängder kapital genom att omfördela sina övriga tillgångar som aktier, obligationer, fonder och livförsäkringar. Varken alternativ är sannolikt idealisk.
Inköp av REIT kan å andra sidan ske med endast några hundra dollar eftersom aktiekurserna ofta är så låga, om inte lägre än aktier. En investerare som vill investera 3 000 dollar i fastigheter kommer att skörda samma belöningar på pro rata som de som vill investera $ 100 000, i det förflutna var det helt enkelt inte möjligt att få denna typ av diversifiering i fastighets tillgångsklassen utan att ta på sig partners eller använda hävstångseffekt.
Likviditet
Till skillnad från fast egendom erbjuder REIT likviditet och dagliga noteringar. Många investerare misstänker detta för ökad risk . Efter att den genomsnittliga fastighetsinvesteraren har förvärvat ett hus, en byggnad eller en lagringsenhet blir han främst intresserad av framtida hyresutsikter, inte det potentiella försäljningsvärdet för tillgången om han släpper tillbaka den på marknaden. Om investeraren håller fastigheten i tjugo år, kommer han faktiskt att ha levt genom betydande boom och byst i fastighetscykeln. I de flesta fall är det säkert att anta att investeraren, på grund av bristen på dagligt citerade återförsäljningsvärde, aldrig har slutat att anse att hans fastigheter fluktuerar precis som skulle ha något vanligt lager (om än i mycket mindre grad.) I det här fallet , bristen på citerade pris misstas för stabilitet. Som Benjamin Graham sa i sin 1970-utgåva av The Intelligent Investor :
"Det var då [under den stora depressionen ] en psykologisk fördel att äga affärsintressen som inte hade någon noterad marknad. Personer som ägde första hypotekslån på fastigheter som fortsatte att betala ränta kunde till exempel säga att deras investeringar hade hållit sitt fulla värde. Det finns inga marknadsnoteringar för att ange något annat. Å andra sidan ledde många börsnoterade företagsobligationer av ännu bättre kvalitet och större underliggande styrka kraftiga krympningar i sina marknadsnoteringar, vilket gjorde att ägarna trodde att de växte klart fattigare. I verkligheten var ägarna bättre med de noterade värdepapperen, trots de låga priserna på dessa. För om de hade velat, eller var tvungna att, kunde de åtminstone ha sålt problemen - eventuellt att byta dem för ännu bättre fynd. Eller de kunde lika logiskt ha ignorerat marknadens åtgärder som tillfälliga och i princip meningslösa. Men det är självbedrägeri att berätta för dig själv att du inte har fått någon krympning i värde bara för att dina värdepapper inte har någon noterad marknad alls. "
Med andra ord, trots det faktum att REIT: s citerade pris kan fluktuera dagligen, är den ekonomiska verkligheten av direkt fastighetsinvestering inte annorlunda. I själva verket är det som om ägaren till en REIT helt enkelt inte hämtade upp papperet och undersök det pris som erbjöds av Mr. Market. Tar det ett steg längre, är denna uppfattade nackdel faktiskt en av fördelarna med att äga REITs. Till skillnad från direkta fastighetsinnehav är de en likvida tillgång som kan säljas ganska snabbt för att samla in pengar eller utnyttja andra investeringsmöjligheter.
Utmärkt verktyg för pensionering eller inkomst för levande kostnader
En betydande del av avkastningen som tillskrivs investeringar i REITs beror på de stora kontantutdelningarna . Eftersom utdelning av utdelningar av detta slag beskattas till personliga skattesatser som historiskt sett varit 39,8% (tack vare Bush-skattesänkningarna har denna sänkning sänkts till 35%), kan Uncle Sam ta en betydande bit av vinsten. Ett sätt att motverka detta är att hålla dina fastighetsinvesteringar i din IRA eller andra pensionskonton. Årtionden av skattefri sammanslagning kan leda till hundratusentals dollar mer i pensionssparande.
REITs är också speciellt lämpade för pensionsportföljer eftersom kontantutdelningen inte bara ger inkomst för att leva utan etablerar ett fantomgolv till aktiekursen. I ett marknadsfritt fall kommer till exempel utdelningsavkastningen att bli tillräckligt attraktiv för att förhindra ytterligare avyttringar (förutsatt att den grundläggande verksamheten inte äventyras.) Detta kan leda till ökad stabilitet vid tider av marknadskriser.
Termen eget kapital REIT avser en företagsenhet som bedriver förvärv, förvaltning, byggande, renovering och försäljning av fastigheter. Denna typ av fastighetsinvesteringsförtroende ger den största potentialen för belöning och som sådan tenderar att gynnas av professionella pengarchefer . Equity REITs fungerar ofta inom ett visst kompetensområde. Några exempel är:
- Bostads REITs
- Retail REITs
- Kontors- och industriella REITs
- Healthcare REITs
- Självförvaring REITs
- Hotell och utväg REITs
Bostads REITs
Denna typ av REIT är specialiserad på flerbostadshus och / eller andra bostadsfastigheter som hyrs ut till enskilda personer. Den största risken för bostadsreparationer är överbyggnad inom ett visst geografiskt område under en minskande ekonomisk miljö . I sådana fall där utbudet ökar efterfrågan minskar, är ledningsgruppen tvungen att minska hyrorna för att hålla beläggningen stabil.
Ett exempel på bostäder REIT: Avalon Bay Communities
Enligt Reuters är Avalon Bay Communities (AVB), känd för sina lyxiga bostadsgemenskaper, ett fastighetsinvesteringsförtroende som fokuserar på utveckling, ombyggnad, förvärv, äganderätt och drift av lägenhetsgemenskaper på högtrafikmarknaderna för Förenta staterna. Den 27 februari 2004 ägde eller innehade Bolaget ett direkt eller indirekt ägarintresse i 131 operativa lägenhetssamhällen som innehade 38 504 bostäder i 10 stater och District of Columbia, varav två samhällen som innehöll 1 089 bostadshus var under återuppbyggnad. Vidare ägde eller innehade AvalonBay vid det datumet direkt eller indirekt ägarintresse i 11 samhällen under uppbyggnad som förväntas innehålla ett aggregat på 3 493 bostadshus när de fullföljts. Det ägde också ett direkt eller indirekt ägarintresse i rätten att utveckla ytterligare 40 samhällen som, om de utvecklas på det sätt som förväntas, kommer att innehålla uppskattningsvis 10 070 bostäder.
Retail REITs
Det finns ett antal specialiteter inom detaljhandelns REITs, inklusive köpcentra och köpcentrum. Den särskilda fördelen för den tidigare är att byggkostnaderna är betydande; mätt i tiotals eller hundratals miljoner dollar. Den här höga kostnaden för inskränkning bidrar till att hålla expansionen under kontroll, vilket gör överflödet av mindre betydelse.
Ett exempel på Retail REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation är ett fastighetsinvesteringsförtroende som äger och driver mataffärsbaserade köpcentra i USA. Per den 31 december 2003 inkluderade bolagets portfölj av fastighetsinvesteringar 265 köpcentrum i 22 stater med 30,3 miljoner kvadratmeter bruttoavtalsområde (GLA) och 92,2% hyrdes. Geografiskt ligger 19,6% av sin GLA i Florida, 19,5% i Kalifornien, 16,8% i Texas, 6,6% i Georgien, 6,3% i Ohio och 31,2% spridning i 17 andra stater. Regency äger och driver sina köpcentrum genom sitt operativa partnerskap, Regency Centers, LP (RCLP), där bolaget äger 98% av de operativa partnerskapsenheterna. Regerings verksamhets-, investerings- och finansieringsverksamhet utförs generellt av RCLP. "- Reuters affärssammanfattning
Kontors- och industriella REITs
Kontorsektorn på fastighetsinvesteringsmarknaden har historiskt varit den största. Den primära nackdelen är det faktum att kontorshyror normalt har mycket längre leasingvillkor, vilket innebär att de hyresgäster som undertecknar leasingavtal i tider med minskad hyra och lägre beläggning kommer att ha lägre, lönsamma priser låsas in i många år. Detta kan också vara en välsignelse, om en fastighet fylls under en tid av korta leveranser och hög efterfrågan. Office REITs är, som man kan föreställa sig, mycket cyklisk. Industrial REITs, å andra sidan, tenderar att generera ett stabilt och förutsägbart kassaflöde tack vare höga förhöjningsräntor och låga kapitaltillägg och underhållskrav.
Ett exempel på Office och Industrial REIT: CentrePoint Properties Trust
"CentrePoint Properties Trust är ett fastighetsinvesteringsförtroende som äger och driver huvudsakligen lager och andra industriella fastigheter i storstadsområdet Chicago, Illinois. CenterPoint syftar till att skapa aktievärde genom kunddriven förvaltning, investering, utveckling och ombyggnad av lager-, distributions-, lätta tillverknings-, flygfrakt- och järnvägsrelaterade anläggningar. Bolaget utvecklar också multifunktionella industriparker som är strategiskt placerade nära motorvägar, flygplatser och järnvägar. Den 31 december 2003 bestod bolagets investeringsportfölj av driftlager och andra industriella fastigheter av 187 fastigheter, totalt cirka 34,4 miljoner kvadratfot, med en varierad bas på cirka 284 hyresgäster som ägnar sig åt olika verksamheter. Den 31 december 2003 hade CenterPoint ackumulerat kontroll över en stor markportfölj över 3000 hektar, varav 50,1 miljoner kvadratmeter lager och andra industriella fastigheter kan utvecklas. "- Reuters affärssammanfattning
Health Care REITs
Hälsovård REITs bygger, förvärvar och hyr ut specialbyggnader såsom sjukhus, vårdhem, medicinsk byggnad och assistansmöjligheter. Denna REIT-sektor är ganska immun mot lågkonjunkturen , även om de i stor utsträckning är beroende av hyresgästens ekonomiska hälsa som i sin tur bygger på de medicinska ersättningarna från den amerikanska regeringen. En federal förändring av hälsopolitiken skulle uppenbarligen ha en betydande inverkan på hälso- och sjukvårdsreaktionerna.
Ett exempel på hälsovård REIT: Health Care REIT, Inc.
"Hälsovård REIT, Inc. är ett investeringsbolag för investeringar i hälso- och sjukvårdsinrättningar, främst kompetenta omvårdnads- och assistansmöjligheter i USA. Bolaget investerar också i specialvårdsanläggningar. Under året som slutade 31 december 2003 hade Bolaget investeringar i 328 anläggningar i 33 stater och förvaltade av 47 olika operatörer. Portföljen omfattade 219 assistansmöjligheter, 101 skickliga vårdanläggningar och åtta specialvårdsfaciliteter. I oktober 2003 sålde bolaget sin investering i Atlantic Healthcare Finance LP "- Reuters affärssammanfattning
Self-Storage REITs
REIT-sektorn för självförvaring är något resonansresistent. Mer överraskande är det faktum att företagskunder utgör en betydande del av lagringsuthyrning. Inträdeshinder är betydligt lägre än andra typer av REITs på grund av den mindre mängd kapital som behövs för att bygga en lagringsanläggning.
Ett exempel på självförvaring REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. är en självstyrd och självstyrd fastighetsinvesteringsförtroende som förvärvar, äger och förvaltar egna lagringsegenskaper. Per den 1 mars 2004 hade den 265 ägda och / eller förvaltade självförvaringsfastigheter bestående av cirka 15,5 miljoner netto hyrbara kvadratfot, belägen i 21 stater i östra och mellanvästra USA, Arizona och Texas. Sovran Self Storage förvaltar 11 av dessa egenskaper för Locke Sovran I, LLC, ett okonsoliderat joint venture som ägs 45% av bolaget. Från och med den 1 mars 2004 genomförde alla utom två av sina fastigheter under varunamnet Uncle Bobs självförvaring. Bolagets självförvaringsanläggningar erbjuder billigt, lättillgängligt, sluten förvaringsutrymme till bostads- och kommersiella användare månadsvis. Alla fastigheter har en fastighetschef på plats under öppettiderna. Kunderna har tillgång till sina lagringsutrymmen under öppettider, och vissa kommersiella kunder får tillgång till dygnet runt. "- Reuters affärssammanfattning
Hotell och Resort REITs
I världen av fastighetsinvesteringar är hotell- och utvägssektorn den näst knuten till den övergripande ekonomin. När tiderna är dåliga, reser människor mindre för företag och nöje, skär direkt till hjärtat av dessa företags bottenlinjer . Som ett resultat måste investerare i hotell REITs inte bara ägna sig åt överbyggnad utan även de ekonomiska utsikterna för både det geografiska område där hotellet eller orten ligger, såväl som hela landet.
Ett exempel på hotell och resort REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties är en självstyrd och självstyrd fastighetsinvesteringsförtroende som köper, äger och hyr ut i huvudsak exklusiva och lyxiga fullservicehotell som ligger i kongress, utväg och stora städer i städerna. Per den 31 december 2003 ägde bolaget intressen i 17 hotell med cirka 5 600 rum / sviter i 10 stater och District of Columbia. Oberoende hotelloperatörer hanterar hotellen. Huvuddelen av bolagets tillgångar innehas av och all verksamhet sker genom LaSalle Hotel Operations Partnership, LP. Bolaget är den enda generella samarbetspartnern för det operativa partnerskapet med cirka 98,3% ägande per räkenskapsår som slutade den 31 oktober , 2003. De återstående 1,7% hålls av andra begränsade partner. "- Reuters affärssammanfattning
Varför REITs säljer egenskaper
Om ett REIT-syfte är att förvärva och dra nytta av fastighetsinvesteringar, varför skulle vissa ledningsgrupper välja att sälja fastigheter? Liksom de flesta bra företag är det lämpligt att REITs regelbundet granskar sin fastighetsportfölj och bestämmer vilka tillgångar som sannolikt genererar mindre än genomsnittliga kassaflöden under de kommande åren. Intäkterna från försäljningen av dessa fastigheter kan återinvesteras i möjligheter med högre utsikter eller för att stärka balansräkningen (dvs skuldreduktion ) eller öka aktieägarens välstånd genom ett återköpsprogram . Investerare måste inse det primära målet att ett framgångsrikt företag borde vara att öka aktieägarens välstånd, inte bara medvetet fortsätta att göra affärer.
Använda REITs för Diversification and Asset Allocation Program
Fastighetsinvestering erbjuder ett attraktivt alternativ till aktie-, obligations- och fondplaceringar. Dessa investerare med tanke på diversifiering måste emellertid komma ihåg att det inte bara är tillräckligt att köpa några REITs och kalla din portfölj diversifierad. I stället måste investeraren vara säker på att de REIT som han förvärvar representerar en geografisk och sektorsvärd grupp av fastigheter. För den defensiva investeraren är det mycket säkrare att äga flera bostads-, kontor-, industri-, lagrings- och hälso-REITs från New York till Kalifornien under olika ledningsgrupper än att bara köpa ett Pennsylvania-baserat självförvaringsföretag.
Mortgage REITs
Ett bolag REIT är ett företag som specialiserat sig på försäkring, förvärv och innehav av skuldförpliktelser garanterade av fastighetsfastigheter . REITs är huvudsakligen låneportföljer i motsats till äganderätten till tillgången, vilket är fallet med deras motparter i eget kapital.
Hybrid REITs
En REIT kallas en hybrid när den har både aktier och hypotekskomponenter. Trots att de inte är så starkt begåvade av investeringsrådgivare som rent eget kapital, är de fortfarande attraktiva investeringsalternativ.
Sammanfattning: Fördelar med fastigheter Investering genom REITs
- Dubbelbeskattning undviks, vilket gör det möjligt för mer av investerarens kapital att förena.
- Professionellt, dedikerat ledningsgrupp med ansvar för den dagliga driften av verksamheten, vilket ger investeraren kompetens utöver sin egen kunskapsbas.
- Till skillnad från fastigheter som innehas av investeraren är REITs en likvida tillgång som kan säljas ganska snabbt för att samla in pengar eller utnyttja andra investeringsmöjligheter.
- Med hjälp av REITs kan investerare med bara några tusen dollar leda diversifiera sina innehav mellan olika geografiska områden och fastighetsspecialiseringar. Vid direkt egendomsägande skulle detta inte vara genomförbart ekonomiskt, om inte investeraren tog överdriven hävstång eller affärspartner.
- REITs kan knacka på skuld- och aktiemarknaderna och samla in pengar för att utnyttja möjligheterna när de uppstår.
- REITs har en lägre korrelation med aktier än många andra tillgångsklasser, vilket ger portföljstabilitet för dem med en aktiv fördelningsstrategi .
- Höga kontantutdelningar i förhållande till marknaden tenderar att skapa fantombottnar till REIT-aktiekurser, vilket ofta hindrar dem från att falla så långt som vanligt lager på björnmarknader .
En sista gräns på REITs
Investeraren måste alltid komma ihåg att REITs inte bara representerar en hög av fastighets tillgångar. De är i sig en affärsverksamhet och måste utvärderas och analyseras som sådan.