Hur Hypotek Arbetar
En inteckning är ett avtal som låter en låntagare använda fastigheter som säkerhet för att säkra ett lån.
I de flesta fall avser termen ett bostadslån: När du lånar för att köpa ett hus, skriver du ett avtal som säger att din långivare har rätt att vidta åtgärder om du inte gör dina obligatoriska betalningar på lånet. Viktigast, banken kan ta fastigheten i avskärmning - tvinga dig att flytta ut så att de kan sälja hemmet.
Försäljningsintäkterna kommer att användas för att betala av eventuell skuld du fortfarande är skyldig på fastigheten.
Ett Hypotek är ett avtal:
Begreppen "hypotekslån" och "bostadslån" används ofta omväxlande. Tekniskt sett är ett inteckning det avtal som gör ditt hemlån möjligt - inte själva lånet. För fastighetsaffärer måste avtal vara skriftliga och ett inteckning är ett dokument som bland annat ger din långivare rätten att avskärma i ditt hem.
Hypotek gör det möjligt att köpa
Fastigheter är dyra. De flesta människor har inte tillräckligt med pengar i besparingar för att köpa ett hem, så de gör en utbetalning på 20 procent eller så och låna resten. Det kvarstår fortfarande behovet av hundratusentals dollar på många marknader. Banker är bara villiga att ge dig så mycket pengar när de har ett sätt att minska risken.
Säkrare för banker: Banker skyddar sig genom att kräva att du använder fastigheten du köper som säkerhet . För att göra det, "lovar du" egendomen som säkerhet, och den pantsättningen är din "inteckning". I det fina trycket av ditt avtal får banken tillstånd att sätta ett lien i ditt hem så att de kan uteslutas om det behövs.
Mer Prisvärd Lån:
Låntagare får också lite nytta av detta arrangemang. Genom att hjälpa långivaren att minska risken betalar låntagaren en lägre ränta. Bostadslån används ofta av konsumenter (individer och familjer), men företag och andra organisationer kan också köpa fastigheter med hypotekslån.
Typer av inteckningar
Det finns flera olika typer av inteckningar, och förstå terminologin kan hjälpa dig att välja rätt lån för din situation (och undvika att gå ner på fel väg).
Återigen, om du vill vara en stickler, pratar vi om olika typer av lån - inte olika typer av inteckningar (eftersom inteckning är helt enkelt den del som säger att de kan utesluta om du slutar betala).
Fastränta inteckningar är den enklaste typen av lån. Du kommer att göra exakt samma betalning för hela lånets löptid (om du inte betalar mer än vad som krävs, vilket hjälper dig att bli av med skulden snabbare). Fasta hypotekslån gäller normalt i 30 eller 15 år, även om andra villkor inte är ovanliga. Matematiken på dessa lån är ganska enkel: Med ett lånebelopp, en ränta och ett antal år för att återbetala lånet beräknar din långivare en fast månadsbetalning.
Fastfristiga lån är så enkla att du kan beräkna hypotekslån och utdelningen själv ( kalkylblad och online mallar gör det enklare). Dessa beräkningar är en värdefull övning för att hjälpa dig att jämföra långivare och bestämma vilket lån du ska använda. Du kan bli förvånad över att se hur ett långsiktigt lån leder till högre räntekostnader under lånets livstid, vilket gör att ett hem är dyrare än det behöver vara.
Lån med justerbar ränta liknar standardlån, men räntan kan förändras vid någon tidpunkt i framtiden.
När det händer ändras också din månadsbetalning - för bättre eller sämre (om räntorna går upp, kommer din betalning att öka, men om priserna faller kan du se lägre obligatoriska månatliga betalningar).
Priserna förändras vanligtvis efter flera år, och det finns vissa gränser för hur mycket kursen kan röra sig. Dessa lån kan vara riskabelt eftersom du inte vet vad din månadsbetalning kommer att vara om 10 år (eller om du har råd med det).
Andra hypotekslån , även kända som bostadslån, är inte för att köpa ett hus - de är för att låna mot en egendom du redan äger. För att göra så lägger du till ett annat inteckning (om ditt hem är betalt, lägger du en ny, först hypotekslån i hemmet). Din andra hypotekslån är vanligtvis "i andra positionen", vilket betyder att de bara får betalt om det finns pengar kvar efter det att den första hypotekslånaren betalats. Andra hypotekslån används ibland för att betala för hemförbättringar och högre utbildning. Under finanskrisen var dessa lån notoriskt vana vid att "utbetala" ditt eget kapital .
Omsättningslån ger inkomst till husägare (i allmänhet över 62 år) som har betydande eget kapital i sina hem. Pensionärer använder ibland en omvänd hypotekslån för att komplettera inkomst eller för att få klumpsummor av pengar utav hem som de betalade för länge sedan. Med en omvänd inteckning betalar du inte långivaren - långivaren betalar dig - men dessa lån är inte alltid lika bra som de låter .
Ränta endast lån tillåter dig att betala endast räntekostnaderna på ditt lån varje månad. Som ett resultat kommer du att ha en mindre månatlig betalning (eftersom du inte betalar tillbaka någon av dina lånebalanser). Nackdelen är att du inte betalar ner skuld och bygga eget kapital i ditt hem , och du måste betala tillbaka den skulden en dag. Dessa lån kan vara meningsfulla i vissa kortsiktiga situationer, men de är inte det bästa alternativet för de flesta husägare i hopp om att bygga rikedom.
Ballonglån kräver att du betalar lånet helt med en stor "ballong" -betalning . I stället för att göra samma betalning över 15 eller 30 år måste du göra en stor betalning för att eliminera skulden (efter fem till sju år till exempel).
Dessa lån arbetar för tillfällig finansiering, men det är riskabelt att anta att du får tillgång till de medel du behöver när ballongen betalas ut.
Refinansieringen låter dig byta ut ett lån till en annan om du hittar en bättre affär. När du refinansierar ett inteckning får du ett nytt lån som betalar ut det gamla lånet. Denna process kan vara dyr på grund av stängningskostnader, men det kan betala på lång sikt om du får siffrorna att ordna sig korrekt . Lånen behöver inte vara av samma typ. Till exempel kan du få ett fast räntelån för att betala av en justerbar räntesats.
Hur man får hemlån
För att låna pengar måste du söka ett lån. Hemlån kräver mycket mer dokumentation än andra typer av lån (som auto lån eller personliga lån), så var beredd på en lång process.
Kredit och inkomst:
Som med de flesta lån är din kredit och inkomst de viktigaste faktorerna som avgör huruvida du kommer att bli godkänd. Innan du ansöker om ett bostadslån, kontrollera din kredit för att se om det finns några problem som kan orsaka problem (och åtgärda dem om de bara är fel). Sena betalningar, domar och andra problem kan leda till att din ansökan nekas - eller du får en högre ränta, vilket innebär att du betalar mer under lånets livslängd.
Dokumentation och förhållanden:
Långivare är skyldiga att verifiera att du har tillräckligt med inkomst för att betala tillbaka lån som de godkänner. Som ett resultat måste du ange bevis för inkomst (få din formulär W-2, din senaste avkastning och andra dokument handy så att du kan skicka in dem till din långivare).
Skulder till inkomstförhållande:
Långivare kommer att titta på dina befintliga skulder för att se till att du har tillräcklig inkomst för att betala alla dina lån - inklusive den nya du ansöker om. För att göra det beräknar de ett inkomstförhållande , vilket berättar för hur mycket av din månadsinkomst som äts upp genom månatliga betalningar.
Lån till värdeförhållande:
Även om det är möjligt att köpa med mycket lite ner, är dina chanser att bli godkända bättre när du gör en stor betalning. Långivare beräknar ett lån till värdeförhållande , vilket visar hur mycket du lånar i förhållande till hur mycket fastigheten är värd. Ju mindre du lånar desto lägre risk för din långivare (eftersom de snabbt kan sälja fastigheten och återhämta alla sina pengar).
preapproval:
Det är bäst att veta hur mycket du kan låna långt innan du börjar handla för hus (eller lån). Ett sätt att göra det är att få godkänd av en långivare. Detta är en preliminär process där långivare utvärderar din kreditinformation och din inkomst. Med den informationen kan de ge dig ett maximalt lånebelopp som de sannolikt kommer att godkänna. Det betyder inte nödvändigtvis att du är godkänd - särskilt inte för en viss egendom - men det är bra information, och ett preapprovalbrev kan bidra till att stärka ditt erbjudande. När du är under kontrakt kommer långivare att titta närmare på allt och utfärda ett officiellt godkännande (eller avslag).
Hur mycket att låna
Långivare säger alltid hur mycket du kan låna, men de diskuterar inte hur mycket du borde låna. Ansvaret ligger på dig för att bestämma hur mycket du ska spendera på ett hus, vilken typ av lån du ska använda och hur stor av en betalning du vill göra (vilket påverkar ditt lån till värdeförhållande ). Alla dessa faktorer bestämmer hur mycket du ska betala varje månad och hur mycket ränta du ska betala under lånets livstid (mindre lån leder till mindre månatliga betalningar och mindre räntekostnader). Det är riskabelt att låna maximalt tillgängliga belopp, speciellt om du föredrar att ha lite "kudde" i din månadsbudget.
Var att låna
Hemlån är tillgängliga från flera olika källor. Få citat från minst tre olika långivare, och välj den som fungerar bäst för dig.
Hypoteksmäklare erbjuder lån från många långivare. De har tillgång till lån från flera banker och andra finansieringskällor, och de hjälper dig att välja en långivare baserat på räntan och andra funktioner. Hypoteksmäklare kan ta ut en ursprungsavgift som du betalar, eller de kan få betalt av långivaren (eller en kombination av båda). Om du inte känner till några hypoteksläkare, fråga din fastighetsmäklare eller andra personer du litar på för en rekommendation.
Banker och kreditföreningar erbjuder lån till kunder. Pengarna i kontroll- och sparkonton måste investeras och att låna ut pengar är ett sätt att investera pengar . Dessa institutioner tjänar också intäkter från ursprungsavgifter, ränta och andra stängningskostnader.
Online långivare kan finansiera lån själva (med hjälp av investerar pengar, till exempel), eller de kan fungera som inteckning mäklare. Dessa tjänster är praktiska eftersom du kan hantera allt praktiskt taget, och du kan ofta få citat mer eller mindre direkt.
Varje långivare ska ge dig en Låneskatt , som hjälper dig att jämföra kostnaden för upplåning från olika långivare. Läs igenom dessa dokument noggrant och fråga frågor tills du förstår allt du ser. CFPB förklarar flera delar av Låneskattningen för att hjälpa dig att förstå funktionerna i ditt lån.
Låneprogram
Det kan vara möjligt att få hjälp med ditt lån med hjälp av låneprogram från offentliga och lokala organisationer. Dessa program gör det lättare att bli godkänd, och vissa erbjuder kreativa incitament för att göra hemägandet billigare och attraktivt. Förutom att köpa ett hus kan det vara möjligt att refinansiera med dessa program (även om du är skyldig mer än ditt hem är värt ).
Regeringens låneprogram är bland de mest generösa. I de flesta fall ger en privat långivare (som en bank) finansiering, och den federala regeringen lovar att återbetala lånet om du misslyckas med det. Det finns en mängd olika program, och några av de mest populära är listade nedan.
FHA lån:
Lån försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) är populära för homebuyers som vill göra en liten betalning. Det är möjligt att köpa med så lite som 3,5 procent nere, och de är relativt lätta att kvalificera sig för (om du exempelvis inte har perfekt kredit). Läs mer om FHA-lån .
VA lån:
Veteraner, Servicemembers och kvalificerade makar kan köpa ett hem med ett lån garanterat av Department of Veterans Affairs (VA). Dessa lån låter dig låna utan krav på hypotekslån och ingen betalning (i vissa fall). Du kan låna med mindre än perfekt kredit, stängningskostnaderna är begränsade och lånet kan antas (så att någon annan kan ta över betalningarna om de är kvalificerade).
Första gången Homebuyer-program gör det enkelt att äga ditt första hem , men de kommer med strängar bifogade. Dessa program kan ofta hjälpa till med nedbetalningar, godkännande, räntesatser och mer, ofta utvecklade av lokala myndigheter och ideella organisationer. Men de är svåra att hitta (och kvalificera sig för), och de kan begränsa hur mycket du kan dra nytta av när du säljer ditt hem.
4 sätt att spara pengar
Hemlån är dyra, så att spara även lite (i procent) kan leda till hundratals eller tusentals dollar i besparingar.
1. Handla runt
Återigen är det viktigt att få minst tre citat från olika långivare - helst olika typer av långivare (en inteckningsmäklare, en online långivare och din lokala kreditförening). Alla har olika priser, och du lär dig mycket i processen.
2. Se priset
Ju större (och längre) ditt lån, desto mer räknas ditt belopp. Du betalar ränta på din lånebalans år efter år, och dessa räntekostnader kan vara tiotusentals dollar. Ibland är det meningsfullt att betala mer upp framför - till och med att köpa "poäng" på ditt lån - om du kan låsa i låg takt på lång sikt.
3. Var uppmärksam på Mortgage Insurance
Om du sätter ner mindre än 20 procent, kommer du troligtvis att behöva betala hypotekslån. Denna försäkring är inte till din fördel - det skyddar långivaren om du slutar betala och de kan inte återhämta sina medel - så det är bäst att undvika denna kostnad. Utvärdera alternativa sätt att komma upp med 20 procent, och ta reda på hur man tar bort hypotekslånsförsäkring så snart som möjligt. Med vissa lån, som FHA-lån, kan du inte riktigt bli av med den kostnaden om du inte refinansierar.
4. Hantera stängningskostnader
När du får ett bostadslån måste du betala många utgifter. Det finns ansökningsavgifter, kreditkortsavgifter, ursprungsavgifter, bedömningskostnader och mer. Vissa långivare tar högre och lägre kostnader, men du hamnar alltid på ett eller annat sätt. Var försiktig med "inga stängningskostnader" lån om du inte är säker på att du bara kommer hemma under en kort period.