Hur inteckningar påverkar USA: s ekonomi
typer
Den mest populära typen av inteckning är det konventionella 30-åriga fastränta lånet. Sedan 1999 representerade den 70 procent till 90 procent av alla inteckningar. Det 15-åriga fastränta lånet används också i stor utsträckning, eftersom det gör det möjligt för människor att betala sina skulder på halva tiden.
Lån med justerbar ränta erbjuder lägre räntor och månatliga betalningar än fastränta lån. De kommer att bli dyrare när räntorna stiger från dagens 200-åriga nedgångar.
Subprime långivare skapade en mängd exotiska lån. De attraherade kunder genom att erbjuda låga "teaser" -priser under de första åren. Dessa är farliga för nya låntagare. De kanske inte är medvetna om att betalningen stiger dramatiskt efter den initiala sötnosfasen. Här är några av de mest populära:
- Räntefria lån : Superlåga betalningar som inte minskar huvudmannen för de första åren.
- Alternativ ARM-lån : Låntagare väljer hur mycket man ska betala varje månad för de första fem åren.
- Negativa amorteringslån : Räntefria lån som ökar revisorn varje månad. det beror på att betalningen var mindre än ens räntan.
- Ultra långa fastränta lån : Dessa är 40-50 års konventionella inteckningar.
- Ballonglån : De måste refinansieras eller betala av efter 5-7 år.
- Inga pengar-ner lån : Dessa lånade låntagaren att ta ut ett lån för downpayment.
Historia
Före den stora depressionen var bostadslån 5 till 10 åriga lån för endast 50 procent av bostadsvärdet. Huvudmannen berodde som en ballongbetalning i slutet av terminen. Bankerna hade liten risk.
När bostadspriserna föll 25 procent under den stora depressionen, kunde inte bostadsägare ha råd med ballongbetalningen.
Bankerna skulle inte tillåta refinansiering. Vid 1935 var 10 procent av alla hem i avskärmning .
För att stoppa blodbadet ändrade president Roosevelt fem kritiska bostadsrelaterade områden som en del av New Deal :
- Home Owner's Loan Corporation köpte en miljon standardiserade bolån från banker. Det förändrade dem till den långsiktiga fastränta som vi känner till idag och återinförde dem.
- Federal Housing Administration tillhandahöll hypotekslånsförsäkring.
- Federal Mortgage Association skapade en sekundärmarknad för inteckningar.
- Federal Deposit Insurance Corporation försäkrade bankinlåning.
- Glass-Steagall förbjöd banker att investera insättningsfonder i riskabla företag som aktiemarknaden.
Dessa förändringar svarade på en ekonomisk katastrof. De var inte utformade för att vara en homeownership policy. Ändå gjorde de husägare billigare. De förlängde lånets löptid. Det minskade månatliga kostnader och eliminerade behovet av att refinansiera. Bankerna finansierade lånen tack vare FDIC-försäkrade bankinlåning.
År 1944 sände avdelningen för veteranfrågor försäkringsprogram för försäkringsavtal ner betalningar. Det uppmanade att återvända krigsveteraner för att köpa bostäder som byggdes i förorterna. Det ledde till en ekonomisk aktivitet inom hushållsindustrin.
Tack vare alla federala program ökade bostadsägandet från 43,6 procent 1940 till 64 procent år 1980.
Regeringen skapade särskild lagstiftning för att skapa sparande och låna banker att utfärda dessa inteckningar. Under 1960- och 1970-talet blev nästan alla inteckningar emitterade genom sparande och lån . Dessa banker var framgångsrika eftersom folk deponerade medel i sparkonto. Regeringen försäkrade insättningarna, så folk använde räkenskaperna, trots att intäkterna inte var mycket. Detta reglerades också av regeringen. S & L kan förbli lönsamma genom att betala lägre räntor på inlåning än de debiteras på inteckningarna.
På 1970-talet skapade president Nixon löpande inflation genom att bryta alla band mellan amerikanska dollar och guldstandarden . Bankerna förlorade inlåning eftersom de inte kunde matcha räntorna betalade av penningmarknadskonton .
Detta minskade den finansiering de behövde för att emittera inteckningar.
För att hjälpa bankerna passerade kongressen Garn-St. Germain Depository Institution Act. Det gav bankerna möjlighet att höja räntorna och sänka utlåningsstandarden. Det fick också S & L att göra kommersiella och konsumentlån. Detta ledde till besparings- och lånekrisen och misslyckandet av hälften av landets banker.
| År | % av hushållsinkomst | % av hushålls tillgångar | % av BNP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Källa: Richard K. Green och Susan M. Wachter, "The American Mortgage In Historical and International Context," University of Pennsylvania, 21 september 2005)
Hur inteckningar påverkar ekonomin
Under president Clintons administration klagade banker att de inte kunde konkurrera på de internationella finansmarknaderna. Kongressen avreglerade industrin och upphävde Glass-Steagall Act. Detta gjorde det möjligt för bankerna att använda insättarnas garanterade medel för att investera i riskabla derivat . Den mest populära av dessa var den hypotekslånssäkerheten .
Bankerna skulle buntas liknande lån och sålja dem till Fannie Mae, Freddie Mac eller andra investerare. De var försäkrade mot standard med kredit default swaps. Efterfrågan på dessa värdepapper var så hög att bankerna började sänka normerna på de underliggande lånen. Snart fick dessa subprime-hypotekslån nästan alla att bli en husägare.
Som ett resultat höjdes andelen hypotekslån jämfört med bruttonationalprodukten från 50 procent år 2000 till nästan 70 procent år 2004. Allt gick bra till dess att bostadspriserna började sjunka under 2006. Det gick inte att refinansiera eller sälja sina hus, . Så många investerare betalade i sina kredit default swaps att huvudförsäkringsgivaren, AIG, nästan gick i konkurs. Så har subprime-hypokrisen skapat finanskrisen 2008 .